Когда ипотека станет доступной.

Не успела закончиться глобальная экономическая депрессия, как в России вновь зазвучали голоса, призывающие сделать ипотечное кредитование доступным для широких слоев населения. Появилась даже очередная программа развития ипотечного кредитования, рассчитанная на 20 лет. Только вот вопрос, насколько реальна эта программа и что необходимо, чтобы ипотека стала действительно доступной.

Для начала нужно сказать, что подразумевается под доступной ипотекой. Во-первых, доступный ипотечный кредит – это такой кредит, что банк согласится выдать его большей части потенциальных заемщиков, а большая часть заемщиков, обдумав условия кредита и взвесив все за и против, согласится с предлагаемым банком условиями.

Каковы требования банка к заемщику?

Во-первых, адекватный залог. Учитывая, что цены на недвижимость в последние сильно колебались, вряд ли какой-нибудь банк согласится выдавать кредит, если стоимость залога не будет превосходить сумму кредита хотя бы на четверть. То есть минимум 20% стоимость жилья заемщик должен оплатить самостоятельно. Легко догадаться, что при таком подходе из числа заемщиков сразу исключаются все молодые семьи, которые практически не имеют сбережений. Такие семьи могут вступить в ипотечную программу только в том случае, если за них кто-то поручится, или если им окажет помощь государство. Но государство может оказать помощь только некоторым категориям граждан.

Во-вторых, банкам желателен не очень большой срок кредитования. Банки уже сейчас согласны кредитовать на срок до 20 лет, но предпочитают кредиты сроком менее 10 лет, а заемщикам интересны кредиты на 30-40 лет. Для того, чтобы сроки кредитования кардинально увеличились, необходимо, чтобы на денежный рынок и на рынок ипотечного кредитования попали длинные деньги, которыми могут стать пенсионные сбережения или страховые фонды в страховании жизни. Но в России в настоящее время таких денег нет, поэтому их нужно импортировать.

В-третьих, уровень доходов требуемых от заемщика. Именно потому, что доходы большинства потенциальных заемщиков не удовлетворяют требованиям банков, ипотечное кредитование оказывается недоступным для большинства населения России. Однако, требуемый банком уровень доходов заемщика не является независимой величиной, он определяется ежемесячным платежом по кредиту и должен быть минимум в 2-3 раза выше, чем платеж. А сам ежемесячный платеж определяется суммой кредита, сроком кредита и процентной ставкой. В настоящее время доходы средней семьи в России примерно в полтора-два раза ниже, чем необходимо для получения ипотечного кредита. Так например, чтобы купить двухкомнатную квартиру в Казани в кредит на 10 лет семья должна иметь доход около 60.000 рублей в месяц, что примерно в 2 раза больше среднего дохода семьи в Татарстане. (Если в семье работают двое, то доход семьи в районе 34 т.р.)

За счет увеличения срока кредитования до 30 лет квартира уже становится доступной для средней семьи, но на оплату ипотеки будет уходить половина дохода. И лишь за счет сокращения процентной ставки по ипотеке до 6% годовых можно добиться однозначной доступности ипотечного кредита.

Можно, конечно, добиться доступности кредитования под залог недвижимости за счет роста средних доходов населения, но опыт последнего десятилетия говорит, что рост доходов сопровождается столь же быстрым удорожанием жилья. Поэтому при существующих процентных ставках и сроках кредитования сделать ип-ку доступной можно лишь за счет коренной модернизации системы жилищного строительства. А в это как-то не верится.

Поэтому данный вид кредита станет доступным только тогда, когда упадут процентные ставки, а для этого нужно замедление инфляции в России, снижение процентных ставок Центральным банком и появление в экономике длинных и дешевых денег. Если первые два пункта относительно легко выполнить, то с последним существуют большие проблемы, поскольку в России нет длинных денег даже для финансирования развития производства. Поэтому деньги в ипотеку могут прийти только из-за границы. Это вполне реальный путь, но необходим более высокий кредитный рейтинг страны и открытость банковской системы…

Но остается вопрос, согласится ли потенциальный заемщик на условия банка. Во-первых, в нынешних условиях аренда квартиры стоит меньше, чем платеж по ипотечному кредиту, поэтому выгоднее жить в съемной квартире и копить деньги, чем связываться с ипотекой. Дело в том, что залоговый кредит всегда связан с дополнительными расходами, основным из которых является страхование квартиры.
Но и это еще не все. Условия ипотечных кредитов настолько тяжелы для заемщика, что задержка зарплаты на месяц или увольнение вполне могут лишить его квартиры. Точно также заемщик потеряет свое имущество в случае инвалидности или длительной болезни. А поскольку риск остаться без работы или тяжело заболеть в течение срока кредитования приближается к 100%, если срок кредитования составляет лет 30, то рациональный заемщик откажется от подобного кредита. И только если будет полностью перестроена система социального страхования и система защиты от безработицы, возникнет шанс на реальную доступность ипотеки. Т.е. ипотека станет приемлема, если пособие по безработице будет получать каждый безработный и его величина будет близка к его предыдущей зарплате.

Единственное оправдание существованию ипотеки в России с точки зрения рационального потребителя – риск того, что недвижимость в будущем будет очень быстро дорожать, и он не сможет накопить денег для покупки квартиры. В этом случае покупка недвижимости в кредит – это спекулятивные инвестиции, поскольку потребитель покупает не то, что ему необходимо, а планирует расплачиваться с банком за счет продажи сильно подорожавшей недвижимости.

Видите, сколько всего нужно для доступности ипотеки! И денежный рынок, на котором есть длинные деньги, и социальные гарантии, и удешевление строительства, и доверие к государству… Так что можно сделать вывод, что вряд ли мы доживем до доступности ипотеки, особенно учитывая неудачность социально-экономических реформ, проводившихся в России в последние 10 лет.

Метки статьи: банковское дело ; инфляция ; кредит ; ипотека ; недвижимость ;

    Оставьте свой комментарий!

Метки:

Архивы Экономико - финансового Бюллетеня.

2010 - 2012;